La cartolarizzazione immobiliare

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La cartolarizzazione, traduzione del termine anglosassone securitization, è una tecnica con cui si rendono disponibili per i detentori di proprietà immobiliari i flussi di cassa futuri attesi dall’immobile o dal complesso immobiliare ( canoni di locazione).
Con la cartolarizzazione i valori immobiliari vengono trasformati in strumenti finanziari, che incorporano il valore degli asset per essere poi ceduti .
E’ un’operazione di conversione di asset di bilancio (beni patrimoniali) in titoli, che vengono collocati presso terzi; essa può riguardare l’edilizia residenziale, gli immobili disponibili, i pip, i terreni.
Il flusso di cassa atteso dagli immobili deve essere stimato con criteri di attendibilità nel tempo, stabile e disponibile. Lo schema operativo della cartolarizzazione prevede una struttura snella, con ampio ricorso all’outsourcing ed al managing companies. Gli asset vengono segmentati in gruppi omogenei e gestiti con differenti tipologie contrattuali.
Gli asset da cartolarizzare vengono ceduti ad una società “veicolo” (special purpose vehicle-SPV) la quale, contestualmente al ricevimento degli immobili, versa la somma stabilita finanziandosi mediante l’emissione di titoli ( asset becked securities-ABS) o l’assunzione di finanziamenti.Il trasferimento degli immobili da parte della società cedente (originator) avviene non per dare esecuzione ad un contratto di scambio, bensì per originare processi di liquidità correlati a singoli contratti finalizzati al finanziamento o all’emissione di titoli da collocare presso terzi.
La cartolarizzazione è stata adottata soprattutto nel settore pubblico (Stato, Regioni, Enti locali) in virtù del d.l.351/2001, convertito in legge 410/2001 e modificato dall’art. 84 della legge 289/2002(finanziaria 2003). Per valorizzare gli asset pubblici è stata costituita “La Patrimonio dello Stato spa” partecipata dal Ministero dell’Economia.

Nel settore privato la cartolarizzazione costituisce un’opzione della strategia di corporate real estate, soprattutto quando si è in presenza di un ingente patrimonio immobiliare; essa è particolarmente efficace per le imprese il cui core business è svolto congiuntamente con rilevante attività patrimoniale, in quanto la separazione tra le due attività consente di elevare il ROA ed il ROE dell’attività caratteristica.
Nel settore privato la cartolarizzazione costituisce un’opzione della strategia di corporate real estate, soprattutto quando si è in presenza di un ingente patrimonio immobiliare; essa è particolarmente efficace per le imprese il cui core business è svolto congiuntamente con rilevante attività patrimoniale, in quanto la separazione tra le due attività consente di elevare il ROA ed il ROE dell’attività caratteristica.

1) la valorizzazione corrente del patrimonio immobiliare, facendo emergere plusvalenza
rispetto ai valori di carico storici. Infatti gli immobili, in termini di ROI, hanno un rendimento non adeguato al capitale investito;

2) la valorizzazione della gestione del portafoglio immobiliare ottenuta con una gestione dedicata al miglioramento della redditività ordinaria (locazione) e della redditività straordinaria (dismissione), nonché dell’incidenza fiscale;

Il perseguimento di questi obiettivi è connesso con la natura tecnico-economica dell’asset
immobiliare, definito “ un’entità operativa, con un ciclo di vita ed un ciclo di cash flow”
la cui posizione competitiva deve essere assicurata incessantemente.

Con la cartolarizzazione si ottengono i seguenti effetti positivi:

si ricava una maggiore liquidità;
i canoni di locazione si stabilizzano rispetto alle oscillazioni del mercato immobiliare;
si ha lo scorporo della gestione immobiliare dall’attività caratteristica dell’azienda;
si ha un’offerta di titoli alternativi a quelli dello stato.
Tuttavia occorre precisare che, qualora vi siano esigenze di liquidità a breve, si possono scegliere
come strumenti di smobilizzo più idonei le seguenti aste : aste a pezzi oppure aste a blocco.

Nel caso in cui, invece, si voglia solo potenziare la liquidità del patrimonio immobiliare, soprattutto
se questo è in condizioni di precarietà strutturale, la cartolarizzazione mediante apporto a fondo immobiliare potrebbe rappresentare una soluzione appropriata.
Se permane, tuttavia, l’interesse dell’azienda a restare nel business immobiliare, si può ricorrere allo scorporo degli immobili (spin-off) conferendoli ad una società-veicolo, da trasformare eventualmente in fondo immobiliare oppure da quotare in borsa.


Dott Fabio Troglia
fabio.troglia@gmail.com
www.lamiaeconomia.com